金陵路项目效果图示意

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金陵路地区位于上海2035规划的中央活动区（caz）的中心地带，是上海黄浦江、延安路-世纪大道两条“十字形”市级功能轴线的交汇处，既处在外滩金融集聚带、人民广场区域商业文化集聚区域叠加带，又位于外滩、老城厢、人民广场三个历史文化风貌区的交汇点，对于提升上海国际化大都市的功能能级和核心竞争力上具有重要意义。

金陵路地区区位示意

金陵路项目东起四川南路，西至浙江南路，南至人民路，北临延安东路，所属十个地块均为风貌保护街坊。金陵东路两侧的骑楼、里弄风貌以及依附其间的浓厚商业氛围，是上海城市记忆的重要组成部分。百年前，金陵东路曾与南京东路齐名，上世纪90年代末期，金陵东路的发展逐渐滞后，周边以二级旧里为主的居住条件和服务配套较差，旧区改造的诉求强烈。为推动金陵路地区的城市更新，实现“重塑功能、重现风貌”的目标，黄浦区落实市委、市政府的工作要求，在市规划资源部门的指导下，围绕规划研究、土地政策创新、设计方案优化开展了一系列工作。

扎实推进前期研究，为功能提升奠定基础。自2015年以来，在市规划资源局的指导和支持下，黄浦区先后开展了涵盖金陵东路范围的老城厢北部地区以及老城厢扩大地区等多轮城市设计工作。确定了老城厢环内容量向环外转移的原则，并确定了金陵路地区作为容量承接的主要区域。空间格局上，风貌区内低层建筑连片呈回字形布局，基本保持低层高密度的传统建筑群意向，街坊内部适当加密；少量新增高层布局在现有高层周边，在河南路两侧较为集中。风貌区外按照tod理念，结合轨道交通站点和西藏路、金陵东路等主要道路，布局新建高层建筑，强化边界意向。

创新规划调整方式，为实施方案明确依据。基于前期规划研究结论，黄浦区在市规划资源局的指导下，针对地区更新开展了实施方案的遴选工作，并同步开展控规局部调整，于2020年1月取得市政府批复。整体规划路径上，创新性的将规划分为总体研究和实施方案两个层次，精准化、精细化地进行规划管控：总体层面通过大区域整体研究，从更大尺度和范围认识地区发展和风貌保护，明确详细规划调整发展导向；实施方案层面，采用实施方案前置的方式，将发展导向和基础条件转换为设计任务书，并进行国际方案征集，在汇总形成的城市设计实施方案基础上，编制控制性详细规划，作为后续实施的法定依据。规划综合考虑了风貌保护、功能提升、空间形态等要求。功能定位上，提出了商务、消费、文旅、居住的高度复合功能导向；开发强度上，十个街坊适当承接了从老城厢环内到环外的容量转移；空间布局上，分别以两栋240米、185米超高层办公建筑和四栋150米超高层住宅形成错落有致的城市天际线；风貌保护上，强调延续金陵路骑楼风貌特色，高层建筑尽可能后退金陵路一定距离，优化金陵路两侧的城市视廊。

金陵路项目空间格局

创新土地出让方式，保障项目品质。秉承“找到好人家、打造好作品、赢得好效应”的理念，为保障项目实施品质，黄浦区在市规划资源局制定的《关于落实<关于深化城市有机更新 促进历史风貌保护工作的若干意见>的规划土地管理实施细则》政策文件基础上，于全市首例制定区级政策《黄浦区历史风貌保护项目实施主体公开遴选操作细则》，积极运用政策创新主体遴选模式，提高设计方案的评分占比，以“一次遴选、分批出让”的方式，通过公开遴选，选取嘉里集团作为实施主体，于2022年、2023年出让十幅地块的土地使用权。

优化营商环境，加快项目审批速度。2022年起，规划资源部门按照“整体研究、分期实施”的原则，根据项目建设、投入使用的实际需求，在整体方案稳定的基础上，按照优化营商环境的总体要求，分批次推进项目审批。市、区各相关部门积极做好项目建设前期的行政许可服务工作。

“海派金陵路、活力新走廊”。金陵路地区的整体打造，围绕黄浦区2035年“三带两轴四组团”的空间格局，以枢纽的形式进一步构建紧密的全区核心功能骨架，多重辐射叠加效应显现——向东，与外滩金融集聚带有效串联，拓展发展核心、提升产业增长极；往西，与人民广场、南京东路、新天地等成熟商圈联动融合，汇聚发展支点、放大辐射效应；向南，有效承接老城厢环内容量，同时与大豫园片区形成有机整体、形成城中发展核心；往北，有机衔接外滩历史文化风貌区，链接外滩第二立面城市更新，带动腹地产业升级。

163岁的金陵东路正在历经史诗式的蝶变。建成后将成为一条兼具繁华、共享与活力的骑楼特色历史风貌商业街。金陵路项目整体开发量约为66.3万平方米，涵盖住宅、办公楼、零售、酒店、配套等功能业态，建成后将以金陵路为纽带，以地标塔楼、历史保护建筑为魅力节点，形成精彩多样的空间布局，同时与外滩、南京东路、人民广场、豫园、新天地等多个商圈共同连接，形成未来商业发展的核心区域。

回顾过去，坚持民生改善，成片二级旧里以下房屋改造已收官，释放地块的昔日荣光亟待擦亮；放眼未来，着力城市更新，黄浦区绘就的2035规划蓝图正在落实，精心描绘的施工图正不断变成精彩纷呈的实景画。金陵路地区的打造，紧密落实了黄浦区发展目标，传承百年经典历史文脉，彰显精细化管理特色，构筑高质量发展新高地，必将成为提升上海国际金融、贸易中心核心功能、巩固上海国际文化大都市核心引领、打造宜商宜居宜业精品城区的重要一环。

编辑 / 张姗

来源/区规划资源局

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上观号作者：上海黄浦